U usporedbi s drugim tromjesečjem 2025., prosječne cijene stambenih objekata porasle su za 2,9 posto. Na godišnjoj razini, u odnosu na treće tromjesečje 2024., zabilježen je rast od 13,8 posto. Unatoč postroženim uvjetima kreditiranja, tržište nekretnina pokazuje visoku razinu otpornosti.

Novi i postojeći stambeni objekti

Podaci DZS-a ukazuju na razlike između kretanja cijena novih i postojećih stambenih objekata. Cijene novih nekretnina u trećem tromjesečju porasle su za 2,6 % u odnosu na prethodno tromjesečje i za 12,2 % na godišnjoj razini, dok su postojeći objekti zabilježili rast od 2,9 % kvartalno i 14,2 % godišnje. Ovi podaci upućuju na kontinuiranu potražnju, ali i na ograničenja na strani ponude, koja se osobito očituju na sekundarnom tržištu.

Regionalne razlike u kretanju cijena

Regionalni podatci ukazuju na izražene razlike u kretanju cijena stambenih nekretnina. Grad Zagreb bilježi najdinamičniji rast, s povećanjem cijena od 4,9 % u odnosu na prethodno tromjesečje te 16,8 % na godišnjoj razini. Ostala područja Hrvatske također bilježe snažan uzlazni trend, uz rast od 4,0 % kvartalno i 17,1 % godišnje, što potvrđuje da se pritisak rasta cijena sve više širi i izvan najvećih urbanih središta. Jadran u trećem tromjesečju 2025. bilježi umjereniji tempo rasta, s povećanjem od 0,5 % u odnosu na drugo tromjesečje te 9,2 % na godišnjoj razini, što upućuje na postupno usporavanje u odnosu na ranija razdoblja.

Hrvatska u europskom kontekstu

Usporedba s Europskom unijom pokazuje da je rast cijena stambenih nekretnina u Hrvatskoj znatno iznad europskog prosjeka. Prema podacima Eurostata, prosječan godišnji rast cijena u EU u trećem tromjesečju 2025. iznosio je 5,5 %, a u eurozoni 5,1 %. Najveći rast bilježe zemlje poput Mađarske (+21,1 %), Portugala (+17,7 %) i Bugarske (+15,4 %). S rastom od 13,8 %, Hrvatska se nalazi među zemlje s najdinamičnijim tržištima stambenih nekretnina u Europi, znatno iznad prosjeka EU-a.

Zaključak

Najnoviji podaci DZS-a potvrđuju da se hrvatsko tržište stambenih nekretnina u trećem tromjesečju 2025. nalazi u fazi snažnog i stabilnog rasta. Rast cijena zabilježen je kako kod novih, tako i kod postojećih objekata, pri čemu je godišnji rast postojećih nekretnina nešto izraženiji. Regionalna analiza pokazuje da su najveći apsolutni porasti cijena zabilježeni u Gradu Zagrebu i u područjima izvan urbanih središta, dok Jadranska regija bilježi umjereniji, ali i dalje značajan rast.

U usporedbi s prosjekom Europske unije, Hrvatska se svrstava među zemlje s najdinamičnijim tržištima stambenih nekretnina, s rastom gotovo tri puta većim od prosjeka EU-a. Takva dinamika potvrđuje otpornost domaćeg tržišta, unatoč postroženim uvjetima kreditiranja i globalnim ekonomskim izazovima.

Za kupce, investitore i sve sudionike na tržištu, praćenje ovih kvartalnih kretanja ostaje ključno za razumijevanje trendova i donošenje informiranih odluka. Trendovi ukazuju na nastavak snažne potražnje, ograničenu ponudu te regionalne razlike koje mogu otvoriti nove prilike za ulaganja i razvoj projekata. U konačnici, hrvatsko tržište stambenih nekretnina u trećem tromjesečju 2025. pokazuje kombinaciju otpornosti, rasta i potencijala, što ga čini jednim od najzanimljivijih u regiji i širem europskom kontekstu.

Najnoviji podaci Državnog zavoda za statistiku i Eurostata potvrđuju da tržište nekretnina u Hrvatskoj i dalje bilježi snažan rast.
Cijene stanova i kuća porasle su i na kvartalnoj i na godišnjoj razini, pri čemu Hrvatska prednjači među zemljama Europske unije.

Snažan rast cijena i dalje bez znakova usporavanja

Prema najnovijim podacima Državnog zavoda za statistiku (DZS), cijene stambenih nekretnina u Hrvatskoj nastavile su rasti i u drugom tromjesečju 2025. godine. U odnosu na prethodno tromjesečje, prosječne cijene porasle su za 4,4%, dok je u usporedbi s istim razdobljem prošle godine zabilježen rast od čak 13,2%. Ti podaci potvrđuju nastavak višegodišnjeg trenda kontinuiranog poskupljenja nekretnina, koji zasad ne pokazuje znakove usporavanja.

Cijene novogradnje bilježe manji rast cijena od postojećih zgrada

Cijene novogradnje u drugom tromjesečju 2025. bile su u prosjeku više za 1,5% u odnosu na početak godine, odnosno za 11,0% u odnosu na drugo tromjesečje 2024. godine. Kod postojećih stambenih objekata rast je još izraženiji – 5,2% u odnosu na prethodno tromjesečje i 13,7% na godišnjoj razini. Takav trend ukazuje na to da potražnja za postojećim nekretninama i dalje nadmašuje ponudu, što stvara dodatni pritisak na rast cijena.

Rast cijena u svim dijelovima Hrvatske

Rast cijena prisutan je u svim dijelovima zemlje. U Gradu Zagrebu prosječne su cijene u odnosu na prvo tromjesečje porasle za 3,3%, na Jadranu za 5,1%, dok su u ostalim dijelovima Hrvatske zabilježene još izraženije promjene, s rastom od 5,6%. Na godišnjoj razini cijene su u Zagrebu više za 12,2%, na Jadranu za 12,3%, a u ostalim dijelovima zemlje za čak 18,2%. Upravo taj snažan rast izvan glavnih urbanih i turističkih središta sve više pokazuje promjene u obrascima potražnje – raste interes za život i ulaganje izvan velikih gradova. Mogući uzrok tome su, osim mirnijeg života van glavnoga grada, i vrlo visoke cijene kvadrata stana u Zagrebu.

Hrvatska u europskom vrhu prema rastu cijena

Prema podatcima Eurostata, Hrvatska je u drugom tromjesečju 2025. zabilježila treći najveći rast cijena nekretnina u Europskoj uniji u odnosu na prethodni kvartal, a ispred nje nalaze se samo Portugal i Luksemburg. Na godišnjoj razini Hrvatska zauzima četvrto mjesto po rastu cijena stambenih objekata, iza Bugarske, Mađarske i Portugala. Zanimljivo je da je Finska jedina država članica EU-a koja u istom razdoblju bilježi pad cijena nekretnina.

Snažan rast cijena u Hrvatskoj, vidljiv i u usporedbi s europskim trendovima, odražava kombinaciju visoke potražnje, ograničene ponude i povećanih troškova gradnje. Premda takva dinamika može poticati ulaganja, postavlja se pitanje koliko dugo može biti održiva, pogotovo u kontekstu postroženih uvijeta stambenih kredita. Za sada, međutim, Hrvatska ostaje među najbrže rastućim tržištima nekretnina u Europskoj uniji s tržištem koje i dalje privlači domaće i strane kupce te potvrđuje svoj status jedne od najtraženijih lokacija za ulaganje u regiji.

Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine izdalo je publikaciju “Utjecaj dizala na vrijednost stana”, u kojoj su definirani koeficijenti za 11 gradova u Republici Hrvatskoj. Prilikom izrade publikacije promatrani su odnosi cijena stanova u zgradama u kojima su ugrađena dizala i onima bez dizala. Dobiveni koeficijenti namjenjeni su za korištenje u procjendbenim elaboratima.

Arvio analiza: koliko raste vrijednost stana od 60 m²?

Temeljem koeficijenata iz publikacije izračunali smo povećanje vrijednosti stana od 60 m² ovisno o katnosti i ugradnji dizala u jedanaest hrvatskih gradova. Za svaki grad smo uzeli prosječnu cijenu stana po kvadratu i računali vrijednosti za površinu od 60 kvadratnih metara. U tablici ispod možete vidjeti detaljan pregled: cijenu po m² i povećanje ukupne vrijednosti stana za svaki kat.

Važno: pravni i tehnički aspekti

Ugradnja dizala može se razlikovati ovisno o lokaciji i načinu izvedbe:

• Unutar zgrade – uglavnom je potreban Glavni projekt.
• S vanjske strane zgrade – ovisno o parceli i lokaciji, ponekad je dovoljan samo Glavni projekt prema Pravilniku o jednostavnim građevinama, a ponekad je potrebna i Građevinska dozvola.

Svaka situacija je specifična, stoga je važno prije početka radova provjeriti koju dokumentaciju je nužno pribaviti i sve tehničke uvjete ugradnje.

Zaključak: kada se investicija u dizalo isplati?

Podaci jasno pokazuju da ugradnja dizala u višekatnice može znatno povećati tržišnu vrijednost stanova, posebno u većim i primorskim gradovima. Investitori i vlasnici zgrada trebaju pažljivo procijeniti trošak ugradnje dizala u odnosu na očekivano povećanje vrijednosti stanova kako bi investicija bila opravdana.

Prema podatcima Porezne uprave, u prvih šest mjeseci 2025. godine evidentirano je ukupno 57.095 kupoprodaja nekretnina. U prvom tromjesečju zabilježeno je 26.909 transakcija, dok je u drugom kvartalu došlo do rasta od 8,7%, sa zabilježenih 29.247 transakcija.

Geografski, Grad Zagreb i dalje drži najveći udio (14,03%), slijede Istarska županija (9,89%) i Primorsko-goranska županija (7,86%). Najveći apsolutni rast u drugom kvartalu bilježi Istarska županija, dok je relativno gledano najjači rast zabilježen u Ličko-senjskoj županiji, gdje je broj transakcija porastao za čak 59%.

Cijene nekretnina i dalje u porastu

U prvom kvartalu 2025. godine nastavljen je uzlazni trend cijena stambenih objekata. U odnosu na prethodni kvartal (Q4 2024.) zabilježen je prosječni rast cijena od 4,5%, dok godišnja usporedba pokazuje porast od 13,1%.

Prema podatcima DZS-a, novogradnja bilježi izraženiji porast (6,4% kvartalno; 14,3% godišnje), dok cijene postojećih stambenih objekata rastu nešto umjerenije – 4,0% kvartalno i 12,7% na godišnjoj razini. Najveći godišnji rast bilježi se u regijama izvan Zagreba i Jadrana (kategorija „ostalo“) s rastom od 18,5%.

Strani kupci: Slovenci i dalje prednjače

U prvom polugodištu 4.355 transakcija ili 7,76% ukupnih kupoprodaja realizirali su strani državljani. Tradicionalno, prednjače državljani Slovenije, koji su ostvarili 1.325 kupoprodaja, što čini više od 30% svih stranih transakcija. Slijede Nijemci sa cca. 20% transakcija i Austrijanci.

Utjecaj kreditnih uvjeta i državnih mjera

Početak godine obilježile su akcijske kamatne stope banaka na stambene kredite, što je potaknulo dodatnu potražnju, osobito kod domaćih kupaca. Dodatno ubrzanje realizacije odluka o kupnji potaknulo je najavljeno postroženje kreditnih uvjeta koje je stupilo na snagu 1. srpnja 2025., a donio ga je Hrvatska narodna banka (HNB).

S druge strane, Vlada RH je pokrenula implementaciju Nacionalnog plana stambene politike, kojim su najavljene mjere poput povrata poreza na promet nekretnina za kupce prve nekretnine, subvencija najmova i olakšica kod kupnje novogradnje (povrat PDV-a).

Ove mjere imaju potencijal utjecati na potražnju – kako na tržištu novogradnje tako i na tržištu najma, ali i povećati pritisak na cijene u pojedinim segmentima. Njihov stvarni efekt tek će biti moguće detaljnije analizirati u drugoj polovici godine.

Tržište nekretnina u Hrvatskoj tijekom prvog polugodišta 2025. ostaje živo i dinamično, no sve je jasnije da u njega sve više interveniraju i regulatorni i ekonomski faktori. Rast cijena još ne pokazuje znakove ozbiljnog usporavanja, ali bi dostupnost financiranja te konkretna provedba novih mjera mogli znatno oblikovati daljnje kretanje tržišta.

Rast cijena osjetan je u svim segmentima tržišta. Nove stambene nekretnine zabilježile su kvartalni rast od 6,4%, a na godišnjoj razini cijene su više za 14,3%. Istovremeno, cijene postojećih stambenih objekata porasle su za 4,0% u odnosu na kraj 2024., odnosno 12,7% u usporedbi s prvim kvartalom prošle godine. Ovi podaci potvrđuju da tržište nekretnina ne usporava, unatoč visokim cijenama i sve skupljem financiranju.

Geografski gledano, rast cijena je prisutan u svim regijama, no najizraženiji je u statističkoj kategoriji “ostalo”, koja obuhvaća područja izvan Grada Zagreba i obalnih krajeva. U toj regiji cijene su porasle za 6,7% u odnosu na prethodni kvartal, dok je godišnji rast dosegao čak 18,5%. Grad Zagreb zabilježio je rast od 4,9% u odnosu na kraj 2024., te 12,9% na godišnjoj razini, dok su na Jadranu cijene porasle za 3,3% kvartalno i 11,3% u odnosu na isto razdoblje prošle godine.

Ovakvo kretanje cijena nije u potpunosti neočekivano. Početak godine obilježen je specifičnim okolnostima koje su utjecale na ponašanje kupaca, ali i financijskih institucija. Jedan od glavnih razloga za pojačanu aktivnost na tržištu svakako je najava novih, strožih pravila za kreditiranje koja su stupila na snagu 1. srpnja 2025. godine. Mnogi građani požurili su zaključiti kupoprodajne ugovore i realizirati stambene kredite prije nego što nova regulativa dodatno oteža pristup financiranju.

Uz to, brojne banke su početkom godine ponudile akcijske kamatne stope na stambene kredite, nastojeći privući što veći broj klijenata upravo prije regulativnih promjena. Te privremeno povoljnije ponude dodatno su stimulirale potražnju, osobito među kupcima koji su već bili u pripremnoj fazi kupnje.

Rezultat tih paralelnih zbivanja bio je predvidljiv – pojačana potražnja, kraći rokovi za donošenje odluka i, posljedično, daljnji rast cijena. Pritom je posebno zanimljivo što se rast proširio i na dijelove Hrvatske koji dosad nisu bilježili toliki interes – poput manjih gradova i ruralnih sredina – što upućuje na širenje tržišne aktivnosti izvan tradicionalno najatraktivnijih lokacija.

Ostaje pitanje što će se događati u nastavku godine. Uvođenje strožih uvjeta kreditiranja moglo bi imati efekt “hlađenja” tržišta u drugoj polovici godine, osobito ako potražnja padne uslijed smanjene kreditne sposobnosti građana. S druge strane, Vlada je donijela novu stambenu politiku koja uključuje niz mjera i olakšica za kupovinu nekretnina, pa je moguće da će to utjecati na novi rast cijena.

U svakom slučaju, jasno je da se tržište nalazi u osjetljivoj fazi u kojoj na cijene ne utječe samo ponuda i potražnja, već i očekivanja građana, ponašanje banaka i smjer državne politike. Stoga je za sve koji planiraju kupnju ili prodaju nekretnine iznimno važno pratiti širu sliku – i donositi odluke na temelju kvalitetnih i pravodobnih informacija.

Prvi kvartal 2025. obilježio je snažan rast cijena, ali kako će izgledati ostatak godine – tek ćemo vidjeti.

Predavanja su održali mr.sc. Željko Uhlir, dipl.ing. (državni tajnik MPGI) i Branimir Majčica, mag. zemljišnog menadžmenta (Gradski ured za upravljanje imovinom i stanovanje Grada Zagreba), istaknuti stručnjaci i autori na području procjena vrijednosti nekretnina.

Tijekom seminara obrađene su ključne teme koje sve više utječu na svakodnevni rad procjenitelja:

• ESG kriteriji u procjenama vrijednosti nekretnina — izazovi i mogućnosti njihove primjene u metodologijama procjena.
• Nacionalni plan priuštivog stanovanja — zakonodavne inicijative koje će dugoročno utjecati na ponudu i potražnju na tržištu.
• Utjecaj energetske obnove i prisutnosti dizala na tržišnu vrijednost stambenih jedinica — rezultati recentnih analiza provedenih u nekoliko hrvatskih gradova.
• Posebna značajna obilježja nekretnina — važnost njihove ispravne identifikacije i ugradnje u procjenu, radi postizanja održivih i transparentnih rezultata.

Sudjelovanje na ovakvim seminarima za nas u Arviu predstavlja vrijednu priliku za stručno usavršavanje i razmjenu iskustava s kolegama iz struke. Stečena znanja pomoći će nam da i dalje razvijamo naše metodologije procjene te pružamo usluge koje su transparentne, usklađene s važećim zakonodavnim okvirima i relevantne za tržište.

U dinamičnom području procjena nekretnina, kontinuirano učenje i praćenje aktualnih trendova ključno je za održavanje visoke kvalitete naših usluga.

Zahvaljujemo organizatorima i predavačima na izvrsnom programu te se veselimo nastavku suradnje i budućim edukacijama.

Što je EAA?

European AVM Alliance (EAA) je neprofitna organizacija čija je misija promicati svijest o standardima koje AVM treba zadovoljiti da bude sukladan europskoj regulativi te da se korisnik može pouzdati u njegove rezultate. Također, uvodi transparentnost u primjeni ovih modela, a članovi udruženja dijele zajedničku predanost razvoju i primjeni pouzdanih, regulatorno usklađenih i tržišno relevantnih AVM rješenja za tržište stambenih nekretnina.

Summit u znaku regulatornih i tržišnih aktualnosti

Ovogodišnji proljetni summit bio je usmjeren na razmjenu znanja i iskustava vezanih uz:

• aktualnosti i nadolazeće regulatorne zahtjeve Europske bankovne agencije (EBA) i Europske središnje banke (ECB),
• primjenu AVM-ova u kontekstu procjene kreditnog rizika i digitalizacije procjena,
• te najnovije trendove i izazove na europskim tržištima nekretnina.

Događaj je otvorio prostor za kvalitetnu diskusiju među stručnjacima iz industrije, regulatorima i predstavnicima institucija, uz naglasak na važnost kvalitetnih i transparentnih AVM metodologija u dinamičnom i sve kompleksnijem tržišnom okruženju.

Arvio predstavio najnovija dostignuća i uvide iz slovenskog tržišta

U ime Arvia, na summitu je izlagala Ajda Kaluža, koja je održala prezentaciju na temu „Latest developments at Arvio and in the Slovenian property market“. U svom izlaganju osvrnula se na razvoj AVM rješenja koje Arvio implementira na našem tržištu, s posebnim naglaskom na točnost modela, integraciju s lokalnim tržišnim podacima te relevantnost AVM-a u kontekstu financijskog sektora i procjene rizika.

Posebna pažnja bila je posvećena i trenutačnim kretanjima na slovenskom tržištu nekretnina – uključujući promjene u potražnji, cijenama i regulatornom okviru – što je izazvalo velik interes sudionika i otvorilo korisnu diskusiju o mogućnostima regionalne primjene AVM-ova.

Kao aktivni član EAA, Arvio kontinuirano radi na unapređenju transparentnosti i pouzdanosti AVM rješenja, te se zalaže za dijalog između regulatora, financijskih institucija i tehnoloških pružatelja usluga. Domaćinstvom ovog summita još jednom smo potvrdili svoju ulogu regionalnog lidera u području AVM-a i PropTech inovacija.

Zahvaljujemo svim sudionicima summita na dolasku, dijeljenju znanja i konstruktivnoj raspravi. Veselimo se daljnjoj suradnji unutar EAA i zajedničkom oblikovanju budućnosti procjene vrijednosti nekretnina u Europi.

Ovaj inovativni proizvod, kao novitet na hrvatskom tržištu, omogućava brze, precizne i detaljne analize tržišne vrijednosti nekretnina, čime pomažemo našim klijentima da donesu informirane odluke u procesu kupnje, prodaje, investicija i sl.

Članak možete pročitati na sljedećem linku: https://www.jutarnji.hr/domidizajn/nekretnine/procjenu-vrijednosti-nekretnine-sad-mozete-kupiti-online-za-19-90-eura-samo-unesite-trazene-podatke-i-sve-stize-na-mail-15563194, a naše informativno izvješće naručiti na https://www.procjeni-nekretninu.hr/

Nas je zanimalo kretanje kamatnih stopa stambenih kredita posljednjih godina, jesu li ovo rekordno niske kamatne stope i koliko zapravo možete uštedjeti. Napravili smo analizu prosječnih kamatnih stopa za razdoblje od 2012. do danas kao i usporedbu kretanja kamatnih stopa i indeksa cijena nekretnina. Analizu možete preuzeti OVDJE